Mieszkania znikają z wynajmu po dekrecie Sáncheza. Co to znaczy dla nas

Temat mieszkaniowy w Hiszpanii znowu się zaostrza. Niespełna tydzień po tym, jak rząd przepchnął dekret mieszkaniowy, branża nieruchomości alarmuje, że właściciele zaczęli masowo wycofywać mieszkania z wynajmu długoterminowego. Dotyczy to także nas na Costa Blanca, bo mniej ofert na długi termin to trudniejsze i droższe szukanie lokum. Spokojnie wyjaśniamy, co mówią liczby, skąd pochodzą i co z nich realnie wynika. Z góry zaznaczamy: to dane branżowe i prognoza, a nie oficjalna statystyka.

Co mówią liczby

Według Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), czyli ogólnokrajowej federacji pośredników, w ciągu zaledwie 10 dni z rynku zniknęło około 4235 ofert wynajmu w całej Hiszpanii. FAI obawia się, że w najbliższych tygodniach liczba zawieranych umów najmu może spaść nawet o 25 do 30 procent. Dane zebrano w ankiecie wśród 600 agencji nieruchomości w największych miastach.

Wielu właścicieli, zamiast wynajmować na długi termin, rozważa sprzedaż mieszkania, najem wakacyjny albo wynajem pojedynczych pokoi.

Dekret mieszkaniowy: skąd ta zmiana

FAI i jej prezes José María Alfaro wiążą to wprost z dekretem mieszkaniowym przyjętym w zeszłym tygodniu. Przypomnijmy, dekret ma chronić najemców i wprowadza między innymi ograniczenie podwyżek czynszów, możliwość przedłużenia umów o dwa lata dla uprawnionych najemców oraz ograniczenia zakupów mieszkań przez fundusze inwestycyjne. Zdaniem części właścicieli i pośredników sztywne zasady zniechęcają do wynajmu długoterminowego, bo drobni właściciele boją się zablokowania w niekorzystnej umowie. Druga strona sporu podkreśla, że celem przepisów jest ochrona lokatorów przed wywózkami i nadmiernymi podwyżkami. Więcej o samym dekrecie i jego losach piszemy w osobnym tekście o zasadach wynajmu w Hiszpanii.

Co obowiązuje od 8 października

Żeby było jasne, o jakich przepisach mowa: pierwszy dekret (RDL 26/2026) wszedł w życie 1 października, ale już następnego dnia Kongres go odrzucił. Po rozwiązaniu parlamentu i rozpisaniu wyborów rząd przyjął 6 października dwa nowe, niemal identyczne dekrety. Obecnie obowiązuje Real Decreto-ley 29/2026 (od 8 października), a drugi, RDL 28/2026, ma wejść w życie 15 listopada.

• Dodatkowe dwa lata najmu. Jeśli Twoja umowa na mieszkanie, w którym mieszkasz na stałe, obowiązywała 8 października, a jej przedłużenie kończy się przed 31 grudnia 2028, możesz poprosić o przedłużenie o kolejne dwa lata. Właściciel może się nie zgodzić głównie wtedy, gdy sam potrzebuje mieszkania, żeby w nim zamieszkać, albo gdy strony dogadają się na nową umowę.
• Limit podwyżek 2 procent. Jeśli strony nie ustalą inaczej, roczna aktualizacja czynszu nie może przekroczyć 2 procent. Limit obowiązuje do końca 2027 roku.
• IBI nie dla najemcy. W umowach podpisanych od 8 października właściciel nie może przerzucić na najemcę podatku IBI ani kosztów obsługi umowy (gastos de gestión).
• Koniec furtki „na sezon”. Najem sezonowy musi mieć udokumentowaną przyczynę. Bez niej umowa jest traktowana jak zwykły najem mieszkania, ze wszystkimi prawami najemcy.
• Od 15 listopada (RDL 28). Umowy na mieszkanie na stałe mają się odnawiać na kolejne okresy 5 lat, a właściciel, który nie przedłuży umowy, ma zapłacić najemcy odszkodowanie.

Ważne zastrzeżenie: oba dekrety muszą jeszcze zostać zatwierdzone przez Diputación Permanente, czyli organ, który przejmuje część uprawnień Kongresu po jego rozwiązaniu. Głosowanie powinno odbyć się najpóźniej w okolicach połowy listopada. Według hiszpańskiej prasy baskijska partia PNV zapowiada poparcie dla RDL 29, ale sprzeciw wobec RDL 28, więc zasady odnawiania umów na 5 lat mogą w ogóle nie wejść w życie. Jeśli chcesz skorzystać z przedłużenia, złóż wniosek na piśmie i zachowaj dowód daty wysłania, bo przy zmianie przepisów może to mieć znaczenie.

Co to znaczy dla najemców?

Dla najemcy: jeśli szukasz mieszkania na dłużej, licz się z mniejszą pulą ofert i większą konkurencją. Dobre oferty w rozsądnej cenie znikają w godziny, więc ustaw powiadomienia i reaguj szybko. Dla właściciela: przejście na najem sezonowy (larga temporada) albo wakacyjny bywa kuszące, ale to inne zasady i mniejsza ochrona, a przy najmie wakacyjnym dochodzą wymogi rejestracji. Zanim coś zdecydujesz, policz na spokojnie i sprawdź aktualny stan prawny. Ceny najmu i tak biją rekordy, o czym pisaliśmy w tekście o cenach wynajmu na Costa Blanca.

Szerszy kontekst

Rynek jest pod presją od lat. Banco de España szacuje, że luka między podażą a popytem mieszkań może sięgnąć miliona do 2028 roku. Mieszkania to dziś jeden z głównych tematów kampanii przed wyborami 29 listopada, więc kształt przepisów może się jeszcze zmienić. Liczby FAI to sygnał trendu i prognoza branży, nie oficjalny wyrok, dlatego warto śledzić sytuację i nie podejmować pochopnych decyzji na podstawie jednej ankiety.

Jeśli chcesz być na bieżąco z tym, co realnie dotyczy Polaków na Costa Blanca, jesteśmy też w naszej grupie na Facebooku.

Źródła: dane Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), podane za hiszpańskimi mediami (El Objetivo); kontekst za Banco de España; przepisy: Real Decreto-ley 28/2026 i 29/2026 (BOE z 7 października 2026).